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楼市零首付多为噱头须解决技术性问题

发布时间:2021-01-21 15:34:09 阅读: 来源:粉尘涂料助剂厂家

楼市“零首付”多为噱头 须解决技术性问题

“零首付”更多是部分房企和中介应对目前楼市降温下的营销手段,也确实反映了部分刚需购房者的呼声,但目前存在政策风险,日后若能纳入规范化的监管体系中,必须对信用、房产评估、民间资本借贷、技术、权责等要素进行新的思考。   最近广州、深圳等地部分楼盘推出了“零首付”营销策略,备受购房者关注。房产中介公司通过民间信用贷款的方式垫资,帮助购房者凑齐首付款,进而协助购房者申请银行贷款。购房者所要做的,就是在约定时间内缴清首付款。

看到这样的消息,是否令你有些怦然心动?但事实上,当部分刚需购房者真正接触这样一种购房模式时,却会很失望。原因是此类零首付政策的经济代价很大:一是房屋评估价虚高。看似优惠,却是以更高房价为前提的;二是需要承担高昂的利息支出,零首付下的利息支出远远大于传统模式;三是此类模式下很容易出现违约风险,购房者的购房财务安排比较脆弱。更重要的是,尚属于对现有政策的违规行为,购房者需要承担违规风险。  所以,此类“零首付”购房方式更多的是一种噱头,是部分房企和中介应对目前楼市降温下的营销手段。深圳市规土委近期就向市民发出了购房风险提示,提示市民“零首付”违反了中国人民银行关于个人住房贷款首付的相关规定。  实际上,近年来几乎每年年初房价波动时,都会出现类似的市场现象,然后大家都说违法,但都很少提出具体的解决办法,其实这是个很值得业界思考的问题。  当然,零首付提供的低成本购房模式确实也反映了部分刚需购房者的呼声。很多刚需购房者满足了限购条件,但依然买不起房。此类群体跨过了限购政策设置的门槛,却无法跨过住房首付款构筑的门槛。  按照总价100万元、首付款是30万元的情况来看,刚需购房者依然要承担一笔很大的首付款支付负担,很多人需要东拼西凑才能凑齐此类钱款。对于房企来说,很多有支付能力的客户没有购房资格,而有购房资格的客户短期内却没有完全支付能力,这也是楼盘库存被长期积压的重要原因之一。  高额首付的制度,催生了所谓的“房奴”、“啃老族”等字眼。很多年轻购房者正处于事业蓬勃发展的阶段,但往往因为住房问题而导致购房成本加大。经济的压力将影响事业的规划和发展。而社会上对“啃老”现象的指责也加大了此类群体的心理负担。在此背景下,零首付的方式对于此类刚需群体显然极具诱惑力,尤其是对那些希望自力更生的年轻一族。  假如“零首付”日后能真正纳入规范化的监管体系中,对于部分刚需群体绕开高额购房款的困扰、优化财务安排、顺利实现购房梦等都将是一个利好,但必须要对信用、房产评估、民间资本借贷管理、操作技术、权责等要素进行新的思考。  首先是信用机制需要重新设计,这是整个政策落实的前提。信用机制涉及到担保、还款、抵押等领域,类似于“紧箍咒”,能防范购房者各类违约事件的发生。2008年深圳就曾实行过零首付政策,但很多购房者在高价位买房后发现房产缩水了,其价值低于购房者的偿还额,因此出现了断供。未来则需要完善这样一种信用制度,从而能督促购房者自觉按时地缴纳首付款。  其次是在房产的评估上要尝试动态的、透明的做法。只有这样,才能防止房价虚高和对购房者预期和行为的误导。否则一旦房价跳水,整个购房市场的稳定就会出现干扰,出现类似美国的次贷危机风险。当房产评估动态化后,购房者就不会因为房价的暂时下跌而恐慌。而购房合同的签订,则会被视为对未来风险自主承担的默认。  再其次就是要解决零首付的技术性问题。零首付可以在较长的时间中进行,比如一年甚至两年时间。这样对于购房者的偿还压力会大大减少。  最后是要明确零首付环节中的各个主体权责。地方政府可以借助目前推行的住房保障银行等来实施。房企可利用郊区50平方米左右的小户型进行试点,这样有利于库存的去化和购房者的认可。而从购房者的角度看,在城市中工作年限较长、家庭首套住房面积明显偏低的困难户等,都可以优先成为此类优惠政策下的享受者。

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